CĂN HỘ 25M2

Vừa qua, Bộ Xây dựng cho phép xây căn hộ 25 m2 với việc ban hành Thông tư 03/2021 ngày 19 tháng 05 năm 2021 về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 05/07/2021. Chủ đầu tư chung cư sẽ được xây dựng những căn hộ nhỏ với diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25 m2.

CĂN HỘ 25M2 – LÀ CƠ HỘI HAY THÁCH THỨC?

Theo quy định mới này, căn hộ chung cư thương mại phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu không nhỏ hơn 25m2. Đối với dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỉ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2.

Ngoài ra, diện tích tối thiểu 25 m2 cũng được Bộ cho phép áp dụng đối với căn hộ du lịch (condotel) và căn hộ văn phòng (officetel). Tuy nhiên, căn hộ văn phòng quy định thêm diện tích làm việc tối thiểu 9 m2 và không bố trí bếp trong văn hộ văn phòng. Đồng thời phải bố trí không gian sinh hoạt cộng đồng đảm bảo diện tích sử dụng bình quân tối thiểu đạt 0,8 m2/căn hộ, trong đó phải có không gian phù hợp để tổ chức hội nghị cư dân…

Theo tôi, căn hộ chung cư 25m2 vừa là cơ hội cho người dân có nhu cầu ở thực, vừa là thách thức đặt ra đối với chủ đầu tư.

CƠ HỘI CHO NGƯỜI DÂN SỞ HỮU NHÀ

Với mật độ dân số ngày càng cao cùng sự ồ ạt gia tăng số lượng người dân nhập cư vào TP.HCM thì bài toán nhà ở đối với người lao động sẽ dễ dàng hơn khi Bộ Xây dựng cho phép xây dựng những căn hộ nhỏ dưới 50m2, giá cả phù hợp cho các đối tượng công nhân, viên chức…

Đứng trên phương diện một người đã có căn nhà tạm gọi là “rộng rãi”, nhiều khi tự nghiệm lại, tôi thấy có khi mình cũng không cần nhiều đến thế. Rộng chật không quá quan trọng, có chăng chỉ mang lại sự tiện nghi hơn do có chỗ để bày biện, lắp đặt thêm đồ đạc.

Vậy nên khi Bộ Xây Dựng “bật đèn xanh” cho căn hộ nhỏ với quy chuẩn diện tích căn hộ tối thiểu 25m2, tôi thấy với phương diện người dân cần nhà, đó là một quyết định có lợi. Đặc biệt, loại căn hộ này có thể là “chiếc phao cứu sinh” đối với các đàn em mới lập gia đình chưa lâu, người lao động thu nhập không cao, sinh viên, người mới ra trường, người vừa lập nghiệp, thậm chí là một người độc thân… đang chới với trong những suy nghĩ: “Khi nào có nhà?”.

Tâm lý chung là họ đều cảm thấy có thêm cơ hội. Và đồng thời, căn hộ 25m2 sẽ góp phần đa dạng hóa cơ cấu căn hộ của thị trường nhà ở. Phân khúc này vốn ít được đầu tư nên nguồn cung còn khá hạn chế.

Hiện có những người nhập cư, độc thân, người trẻ mới cưới ở trong những nhà trọ ọp ẹp, diện tích chỉ 10-15m2. Có những khu vực điều kiện sống rất tệ. Việc có một lượng căn hộ 25m2 trong dự án chung cư sẽ tạo điều kiện thuận lợi để những người này có nhà.

Bên cạnh đó, căn hộ 25m2 ngày nay mang trên mình sứ mệnh lịch sử của nhiều năm trước đó, là tạo chỗ an cư cho nhiều trí thức, lao động lành nghề từ khắp nơi đổ về dựng xây thành phố bên cạnh lo toan cho cuộc sống riêng mình (dù căn hộ đó có nhỏ, không long lanh mĩ miều hay cao cấp, tiện nghi).

Theo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019, trong số gần 27 triệu hộ trên cả nước có gần 3 triệu hộ độc thân và khoảng 5 triệu hộ gia đình 2 người. Như vậy, nhu cầu về số lượng căn hộ nhỏ còn rất lớn.

Thử nghĩ mà xem, nếu không có những căn hộ nhỏ này, liệu các Thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM có thể giải quyết chỗ an cư cho bao thế hệ người lao động lành nghề từ các nơi về sống và làm việc?

Đó là chưa kể, người mua căn hộ 25m2 sẽ có sự thay đổi theo chu kỳ con người. Thời điểm đầu còn ít tiền họ ở căn hộ nhỏ, một thời gian sau có điều kiện họ sẽ đổi căn hộ lớn hơn. Khi đó căn hộ nhỏ sẽ bán lại cho người khác có nhu cầu.

Mặt khác, ở góc nhìn tài chính, những căn hộ này khi có chủ quyền có thể đem thế chấp, vay vốn. Dòng tiền lớn ấy có thể đổ vào ngành sản xuất, tạo công ăn việc làm, thay đổi cuộc sống người lao động, làm được vậy sẽ là hướng đi lên lâu dài.

THÁCH THỨC ĐẶT RA ĐỐI VỚI CHỦ ĐẦU TƯ

Xuất hiện nỗi lo khu ổ chuột:

Nhiều người phản đối căn hộ 25m2 đó là họ lo những người 25m2 sống ngay bên hông nhà mình sẽ làm giảm chất lượng sống của cả khu chung cư!

Bởi lẽ, theo Bộ Xây dựng, mỗi dự án nhà ở thương mại được phép xây dựng không quá 25% số căn hộ diện tích dưới 45m2 đối với tổng diện tích căn hộ toàn dự án. Có nghĩa đã xuất hiện nỗi lo ổ chuột ngay cạnh nhà mình.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia BĐS, tỉ lệ căn hộ diện tích dưới 45m2 được khống chế chiếm 25% trong tổng số căn hộ của một dự án. Do đó 25% số người sống trong các căn hộ nhỏ buộc phải tuân thủ quy chế của cả cộng đồng, tôn trọng 75% số cư dân còn lại, nên việc xảy ra “ổ chuột” rất khó.

Thông thường cách hành xử của con người có thể thay đổi rất nhanh theo các quy định, luật lệ áp dụng tại đó. “Nhập gia tùy tục”, người không có nhà sẽ hành xử như thế nào khi họ ý thức được rằng mình đã có nhà?

Bên cạnh đó, nếu thiết kế, quy hoạch ngay từ đầu tốt sẽ không có chuyện “ổ chuột”. Quan trọng nhất là ban quản lý, vận hành tòa nhà đó tốt. Chất lượng nhà ở không chỉ xác định bởi chỉ tiêu diện tích mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chất lượng xây dựng, chất lượng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng vật liệu xây dựng…

Theo ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc khống chế tỉ lệ căn hộ diện tích nhỏ dưới 45m2 sẽ tạo ra khu dân cư có kết cấu hài hòa, không làm lệch pha trong kết cấu dân cư trong một dự án. Trong đó có những gia đình nhiều thế hệ nhưng cũng có những hộ độc thân, ít người.

Chủ đầu tư có “mặn mà” làm căn hộ 25m2?

Trong một dự án sẽ có quy định số lượng căn hộ, quy mô dân số cho phép. Do vậy, việc khống chế 25% số căn hộ có diện tích dưới 45m2 buộc các doanh nghiệp phải cân nhắc khi tính làm căn hộ nhỏ. Bởi khi làm dự án, chủ đầu tư sẽ căn cứ vào loại sản phẩm nào dễ bán, sinh lời nhiều hơn.

Việc làm căn hộ nhỏ quá không mang lại kết quả tài chính tích cực vì loại căn hộ này có lượng khách hàng nhất định, không phải đại trà. Nói về biên lợi nhuận, căn hộ nhỏ, bình dân, giá rẻ, nhà ở xã hội luôn ở mức thấp nhất. Căn hộ ở phân khúc càng cao cấp, biên lợi nhuận càng cao. Đó là lý do nhà bình dân luôn thiếu cung tại Sài Gòn, trong khi nhà cao cấp đang dư thừa lại vẫn nhiều doanh nghiệp cả nội lẫn ngoại tiếp tục xây mới.

Kết: Kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhiều nước như Pháp, Hàn Quốc, Thái Lan đều cho phép phát triển căn hộ nhỏ với diện tích từ 15-20m2/căn hộ. Vậy nên theo tôi, mặc những thách thức và nhiều lời chê bai – phản đối, căn hộ chung cư 25m2 vẫn là cơ hội cho người dân có nhà!

DanhKhoiReal.VN